Η ανάπτυξη με όχημα τον τουρισμό έχει δυο κύριες και πολύ συγκεκριμένες επιπτώσεις: οι ιδιοκτήτες στρέφονται προς τη βραχυχρόνια μίσθωση με αποτέλεσμα τη μείωση των διαθέσιμων σπιτιών προς ενοικίαση, γεγονός που επηρεάζει παράλληλα και τις τιμές τους. Η θέση αυτή αποτυπώνεται ανάγλυφα τόσο στον τύπο [1] όσο και στους ιστοτόπους αναζήτησης σπιτιών, όπως η Χρυσή Ευκαιρία κ.α. [2]. Επιβεβαιώνεται επίσης, από μια απλή προσπάθεια αναζήτησης στέγης σε περιοχές όπως το Κουκάκι, και μπορεί κανείς γρήγορα να αντιληφθεί πως η εύρεση σπιτιού στο κέντρο της Αθήνας δεν είναι μια εύκολη υπόθεση.

 

Για να κατανοήσουμε καλύτερα αυτές τις επιπτώσεις προσπαθήσαμε εδώ να αναλύσουμε κάποια δεδομένα, σχετικά με την ανάπτυξη του Airbnb στην Αθήνα σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές πόλεις και της περιοχής του Κουκακίου σε σχέση με το υπόλοιπο κέντρο. Αναζητήσαμε πληροφορίες για τα ενοίκια τα οποία διαπιστώσαμε πως έχουν αυξηθεί μέσα σε διάστημα ενός χρόνου, αντλώντας στοιχεία, κυρίως, από τη Χρυσή Ευκαιρία.

​

​

Airbnb

​

Η ανάπτυξη της πλατφόρμας του Airbnb στην Ευρώπη προσαρμόζεται στα οικονομικά, κοινωνικά, νομικά και πολεοδομικά χαρακτηριστικά της κάθε πόλης. Σε πόλεις που έχουν καθιερωθεί διαχρονικά ως πόλοι τουριστικής έλξης όπως το Λονδίνο, το Παρίσι, η Ρώμη, το Βερολίνο, η Μαδρίτη και η Βαρκελώνη η ανάπτυξη του Airbnb και των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι έντονη. Όπως φαίνεται και στον πίνακα παρακάτω: το Λονδίνο, το Παρίσι και η Ρώμη αποτελούν τους κύριους τουριστικούς προορισμούς και έχουν τις περισσότερες καταχωρίσεις στην πλατφόρμα.

​

​

​

​

 

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

Η Αθήνα σε σχέση με τις άλλες ευρωπαϊκές πόλεις έχει τις λιγότερες καταχωρίσεις στην πλατφόρμα της Airbnb, τόσο σε απόλυτους αριθμούς, όσο και αναλογικά με την τουριστική κίνηση. Αυτό δείχνει ότι ο ξενοδοχειακός κλάδος καλύπτει την υπόλοιπη ζήτηση αλλά και ότι το Airbnb παρουσιάζει ακόμα δυναμική ανάπτυξης σε σχέση με τις υπόλοιπες πόλεις.

 

Το μεγάλο, συγκριτικά, ποσοστό ολόκληρων διαμερισμάτων [4] που διατίθενται στην πλατφόρμα σε συνδυασμό με την υψηλή διαθεσιμότητα ενοικίασης [5] φέρνει στο φως τις επαγγελματικές μισθώσεις τουριστικού τύπου. Αυτές αποκλείουν τη δυνατότητα να νοικιάσει κάποιος μερικώς το διαμέρισμα του. Στην Αθήνα αυτό το ποσοστό συνδυαστικά κινείται στο 77 % και είναι το μεγαλύτερο από όλες τις πόλεις που προαναφέρθηκαν [6]. Αυτό οφείλεται εν μέρει και σε περιορισμούς που έχουν επιβληθεί στις διάφορες πόλεις όπως π.χ. στο Βερολίνο, όπου δεν επιτρέπεται να διαθέσεις πάνω από 50 % του διαμερίσματός σου σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Παρόμοια στο Παρίσι πρέπει να μένεις υποχρεωτικά τουλάχιστον 4 μήνες τον χρόνο στο διαμέρισμα, για να μπορέσεις να το κάνεις Airbnb. Αυτοί οι περιορισμοί εξαρτώνται επίσης και από το οικιστικό απόθεμα και τη δυνατότητα ενοικίασης ξεχωριστών δωματίων, πρακτική που φαίνεται να έχει εφαρμοσθεί σε υπερκορεσμένες τουριστικά περιοχές. Πάντως είναι ενδεικτικό το πόσο έχει απομακρυνθεί η λειτουργία του Airbnb από κάθε έννοια διαμοιρασμού και παλιότερες εκδοχές του, όπως το couch surfing. Μάλιστα στην Αθήνα η τάση αυτή εντείνεται, καθώς το ποσοστό ολόκληρων διαμερισμάτων που προσφέρονται στην πλατφόρμα αυξάνεται σταδιακά από 81% το 2015 σε 87,8% το 2019.

​

Πολλοί «hosts» εκμεταλλεύονται ή διαχειρίζονται πάνω από ένα ακίνητο, διαθέτουν δηλαδή πολλαπλές καταχωρίσεις στην πλατφόρμα. Πρόκειται ουσιαστικά για επαγγελματίες, γεγονός που αναδεικνύει τη διείσδυση των επιχειρήσεων στον τομέα της βραχυχρόνιας μίσθωσης και την απομάκρυνση από τη λογική της συμπλήρωσης του εισοδήματος ενός ιδιοκτήτη. Στην Αθήνα το ποσοστό αυτό κυμαίνεται άνω του 50 %, με ορισμένους «hosts» να διαχειρίζονται έως και 85 διαμερίσματα. Το ποσοστό αυτό έχει μείνει σχετικά σταθερό μέσα στα χρόνια και βρίσκεται κοντά στο 50 % από το 2015 μέχρι και το 2018.

​

​

Η εξάπλωση του Airbnb στην Αθήνα

​

Η εξάπλωση του Airbnb στο κέντρο της Αθήνας, μέσα σε 3 μόλις χρόνια, είναι εντυπωσιακή παρουσιάζοντας αύξηση 340 %. Τα 2.116 διαθέσιμα διαμερίσματα το 2015 έφτασαν τα 9.360 μέχρι το 2018. Εξετάζοντας τον τρόπο ανάπτυξης του Airbnb στην Αθήνα είναι εμφανές ότι το βασικό επιχείρημα της εταιρίας, περί διάχυσης του τουρισμού σε όλες τις γειτονιές του κέντρου, ισχύει αλλά μόνο εν μέρει [7]. Ναι μεν υπάρχουν καταχωρίσεις σχεδόν σε όλες τις περιοχές της πόλης αλλά η χωρική κατανομή εμφανίζει ισχυρές συγκεντρώσεις γύρω από τους καθιερωμένους τουριστικούς προορισμούς όπως η Ακρόπολη, το ιστορικό κέντρο, το Μοναστηράκι, κ.α.

​

Η πλειονότητα των καταχωρίσεων συγκεντρώνεται στο Εμπορικό Τρίγωνο της Αθήνας, όπου βρίσκονται οι περισσότεροι τουριστικοί πόλοι και τα περισσότερα ξενοδοχεία. Δημοφιλείς πλατφόρμες με φωτογραφίες όπως το Instagram και το Panoramio, καταχωρούν τις φωτογραφίες μαζί με το γεωγραφικό τους στίγμα, δίνοντας την δυνατότητα για τη δημιουργία χαρτών πυκνότητας φωτογραφιών. Διαβάζοντας αυτούς τους χάρτες που διαμορφώνουν τα κλικ των τουριστών,  φαίνονται οι προορισμοί που ξεχωρίζουν ως προς την επισκεψιμότητά τους όπως ο άξονας των μνημείων Πνύκας – Ακρόπολης – Στήλες Ολυμπίου Διός. Βέβαια το Εμπορικό Τρίγωνο έχει σχετικά χαμηλό ποσοστό μόνιμων κατοίκων [8].

 

Οι περιοχές που ακολουθούν με πλήθος καταχωρίσεων είναι τα Εξάρχεια, το Κουκάκι και ο Νέος κόσμος μία περιοχή που δεν είναι τουριστικός προορισμός αλλά γειτνιάζει με το Κουκάκι και με τα σημαντικά μουσεία, μνημεία και πολιτιστικούς χώρους της περιοχής Μακρυγιάννη.

​

Η πυκνότητα των καταχωρίσεων ανά περιοχή αναδεικνύει διαχρονικά το Κουκάκι ως τη γειτονιά, που αναλογικά με την έκτασή της, συγκεντρώνει τον μεγαλύτερο αριθμό. Άλλες περιοχές με υψηλή πυκνότητα είναι το Εμπορικό Τρίγωνο, το Θησείο και η περιοχή του Καλλιμάρμαρου. Η αύξηση των καταχωρίσεων παρουσιάζει αντίστοιχα χωρικά πρότυπα με τις τέσσερις περιοχές που προαναφέρθηκαν και παρουσιάζουν τις υψηλότερες τάσεις συγκέντρωσης. Ακολουθεί το Παγκράτι.

​

Σύμφωνα με τα παραπάνω στοιχεία η μέση τιμή για το 2015 είναι 50 ευρώ. Οι πιο ακριβές περιοχές είναι η Ρηγίλλης, το Εμπορικό Τρίγωνο (συμπεριλαμβάνεται η Πλάκα) και το Θησείο, όπου το 2018 η μέση τιμή ανέρχεται στα 53 ευρώ.

 

​

Κουκάκι και Airbnb

​

Επικεντρώνοντας το ενδιαφέρον μας στην περιοχή του Κουκακίου παρατηρούμε ότι η χωρική του εξάπλωση όπως απεικονίζεται στην πλατφόρμα παρουσιάζει ομοιόμορφη κατανομή σπιτιών σε όλη τη γειτονιά [9]. Ο ένας πόλος διαμορφώνεται στην περιοχή Μακρυγιάννη, περιμετρικά του Μουσείο Ακρόπολης, και ένας άλλος μεταξύ των πεζόδρομων Ολυμπίου και Δράκου. Η αύξηση των καταχωρίσεων την περίοδο 2015-2018 έφτασε το 548 % (6η μεγαλύτερη συγκριτικά). Από τις 115 καταχωρίσεις το 2015 φτάνει στις 746 το 2018, εκ των οποίων οι 660 αφορούν ολόκληρα διαμερίσματα, ποσοστό ελαφρώς αυξημένο σχετικά με τον μέσο όρο της Αθήνας (90,2 %). Ταυτόχρονα πάνω από το 85 % παρουσιάζει υψηλή διαθεσιμότητα ενοικίασης καθώς μόλις 90 καταχωρίσεις αφορούν τη διάθεση ενός διαμερίσματος για διάστημα μικρότερο των 60 ημερών.

 

Η διείσδυση των επιχειρήσεων είτε ως επενδυτές είτε ως εταιρίες διαχείρισης είναι εμφανής, με το ποσοστό των multi-hosts να φτάνει το 57 %, εκ των οποίων το 70 % διαχειρίζεται πάνω από 3 διαμερίσματα. Εταιρίες διαχείρισης όπως η Toni’s, η Easybnb, η King, κ.α. φιγουράρουν ανάμεσα σε αυτές με τις περισσότερες καταχωρίσεις. Χαρακτηριστικά η εταιρία Tia&Mike διαχειρίζεται 24 καταχωρίσεις μόνο στο Κουκάκι.

 

 

Ενοίκια

 

Με βάση τις γενικές τιμές των ενοικίων στα χρόνια της κρίσης παρατηρείται μείωση των τιμών πανελλαδικά και ιδιαίτερα στο κέντρο της Αθήνας. Οι δείκτες των ενοικίων ακολούθησαν διαφορετική πορεία από αυτή των τιμών των κατοικιών, παρουσιάζοντας πιο ομαλή πτώση κι αρνητικό πρόσημο το 2013, τέσσερα χρόνια μετά από την κρίση της κατοικίας που ξεκίνησε το 2009. Δεδομένης της κρίσης και της υποτίμησης της αξίας των ακινήτων, η τιμή των ενοικίων προσαρμόστηκε στη συρρίκνωση του εισοδήματος των ενοικιαστών και της αγοράς, με αποτέλεσμα πανελλαδικά να υπάρξει μείωση έως και 7 % ετησίως [10]. Μέχρι και το 2019 τα ίδια στοιχεία δείχνουν υποχώρηση των τιμών αλλά η εικόνα διαφέρει από πόλη σε πόλη και από περιοχή σε περιοχή. Έτσι στη Θεσσαλονίκη και στην Αθήνα ήδη από το 2016 παραμένουν σχετικά σταθερές οι τιμές, ενώ από το 2017 αρχίζουν να αυξάνονται [11]. Στον πίνακα (2) που ακολουθεί: οι Μπαλαμπανίδης, Μαλούτας, Παπατζάνη και Πέτας αποδεικνύουν ότι στις περιοχές του κέντρου υπάρχει μεγαλύτερη αύξηση των τιμών των ακινήτων, αποδίδοντας αυτήν τη διαφορά στην τουριστική ανάπτυξη [12].

​

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

​

Μάλιστα σε συγκεκριμένες περιοχές του κέντρου, όπως στο Κουκάκι, παρατηρούνται σημαντικές αυξήσεις στις τιμές. Ενδεικτικά αυξήθηκαν κατά 17 % το 2017 και κατά 35 % το 2018. Στο Κολωνάκι σημειώνεται αύξηση των τιμών κατά 7,4 % για το 2017 και 23 % για το 2018, ενώ στα Εξάρχεια αυξήθηκαν κατά 34 % οι τιμές των ενοικίων το έτος 2018 [13, 14].

 

​

Διαθεσιμότητα ενοικίων

​

Συγκεντρώσαμε και αναλύσαμε στοιχεία για τις τιμές των ενοικίων από site εύρεσης ακινήτων. Το εύρος της αναζήτησής κυμάνθηκε από τα τέλη Νοέμβριου του 2017 έως τις αρχές Δεκέμβριου του 2018, για το κέντρο της Αθήνας. Συνολικά παρατηρήθηκε μείωση του αριθμού των ενοικιαστηρίων σε ποσοστό 10 % το 2017, από 4.335 σε 3.900 καταχωρίσεις. Αυτά τα νούμερα, βέβαια, είναι ενδεικτικά καθώς αποτυπώνουν 2 συγκεκριμένες χρονικές στιγμές και όχι τον μέσο όρο, ώστε να αποκτήσουμε μια πιο πλήρη εικόνα. Αυτή η μείωση δεν αφορά όλες τις περιοχές, καθώς στο Κολωνάκι και στους Αμπελόκηπους παρατηρείται αύξηση με 521 και 186 νέα ακίνητα αντίστοιχα, ενώ στην πλατεία Αμερικής μειώθηκαν οι καταχωρίσεις κατά 100 διαμερίσματα. Υπάρχει παρόλα αυτά μια σταθερή τάση μείωσης του αριθμού ενοικιαστηρίων στις περισσότερες περιοχές.

​

Είναι πάντως εμφανές ότι σε όλη την Αθήνα ο αριθμός των διαθέσιμων προς ενοικίαση διαμερισμάτων είναι σαφέστατα μικρότερος από τις καταχωρίσεις στο Airbnb. Ο λόγος καταχωρίσεων Airbnb προς τον αριθμό ενοικιαστηρίων για όλη την Αθήνα είναι 1,28 για το 2017 ενώ το 2018 αυξάνεται σε 3,2. Μάλιστα στις περιοχές του Κουκακίου, Θησείου και Πετραλώνων παρατηρούνται εντός του 2018 οι μεγαλύτερες αναλογίες (για περιοχή κατοικίας). Εκεί βρίσκουμε από 8 έως και 9 φορές περισσότερα διαμερίσματα διαθέσιμα στο Airbnb από ότι για μακροχρόνια ενοικίαση.

​

Η σχέση μεταξύ αύξησης του Airbnb και μείωσης του αριθμού των ενοικιαστηρίων δεν είναι σαφής, ενδεχομένως γιατί σε κάποιες περιοχές το Airbnb είχε καθιερωθεί στο διάστημα 2015-2017 οπότε το 2017-2018 η κατάσταση πια είναι λίγο πολύ παγιωμένη. Και ενώ το Airbnb καθιερώνεται στο διάστημα 2017-2018 σε περιοχές όπως η Κυψέλη και ο Κολωνός όπου δεν είχε πριν παρουσία, οι περιοχές που ήδη είχε αναπτυχθεί το προηγούμενο διάστημα δέχονται περισσότερες πιέσεις, ενώ άλλες αποδεικνύονται πιο ανθεκτικές όπως: το Κολωνάκι και οι Αμπελόκηποι. Σε αυτές παρότι παρατηρείται σχετική αύξηση στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ο αριθμός ενοικιαστηρίων αυξάνεται. Πάντως η αύξηση του λόγου των διαμερισμάτων βραχυχρόνιας προς μακροχρόνια μίσθωση έχει επίπτωση στη διαθεσιμότητα των τελευταίων. Το επιχείρημα λοιπόν, των ιδιοκτητών και της Airbnb που λέει ότι τα διαμερίσματα που ρίχνονται στην πλατφόρμα είναι αυτά που ήταν κλειστά και ότι η αγορά ενοικίων δεν επηρεάζεται από τη διάθεσή τους προς βραχυχρόνια μίσθωση, δεν αποδεικνύεται από τα στοιχεία.

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

 

​

 

 

Τιμές ενοικίων

​

Συνολικά για το δήμο της Αθήνας, οι τιμές των ενοικίων αυξήθηκαν 100 ευρώ κατά μέσο όρο (13 %), δηλαδή από τα από τα 720 ευρώ πήγαν στα 819 μεταξύ 2017-2018. Οι περιοχές όπου, αναλογικά, ανέβηκαν τα νοίκια περισσότερο είναι σε γενικές γραμμές οι φθηνές περιοχές όπως: η πλατεία Βάθη(ς) όπου τα νοίκια αυξήθηκαν κατά 69 %, η Άνω Κυψέλη με αύξηση 66 % στις τιμές, ο Άγιος Ελευθέριος και ο Νέος Κόσμος αντίστοιχα κατά 49 %. Μόνη εξαίρεση αποτελεί το Γκάζι όπου παρατηρήθηκε η μεγαλύτερη αύξηση σε απόλυτες τιμές, 489 ευρώ κατά μέσο όρο μεταξύ 2017 και 2018 (αύξηση 50 %). Η μεγαλύτερη μείωση παρατηρήθηκε στην περιοχή της Ρηγίλλης (25 %) και οι τιμές κινήθηκαν κατά μέσο όρο από 3.099 στα 2.348 ευρώ ανά τετραγωνικό. Όλες οι περιοχές που παρουσιάζουν μείωση αποτελούν σχετικά ακριβές περιοχές με εξαίρεση τους Αμπελόκηπους που κινούνται κοντά στον μέσο όρο του 2018. Το Κουκάκι παρουσιάζει ελαφριά μείωση της τάξεως του 1 %.

 

Αναλύοντας την εξέλιξη των τιμών ανά τετραγωνικό μέτρο παρατηρείται μια αύξηση κατά 1,4 ευρώ το τετραγωνικό σε επίπεδο δήμου, καθώς συνολικά οι τιμές για όλες τις περιοχές σημειώνουν αυξήσεις με εξαίρεση την περιοχή του Καλλιμάρμαρου που παρουσιάζει 4% μείωση. Η αύξηση αυτή αντιστοιχεί σε 20 %. Η περιοχή με την μεγαλύτερη αύξηση βέβαια είναι το Γκάζι (50 %), που ακουμπά τα 14,85 ευρώ ανά τ.μ. και θεωρείται η πιο ακριβή περιοχή του κέντρου της Αθήνας για το 2018. Ακολουθεί το Κουκάκι στη δεύτερη θέση, παρότι η τιμή αυξήθηκε μόνο κατά 7 % και το Εμπορικό Τρίγωνο / Πλάκα με 14,20 ευρώ ανά τ.μ.. Η περιοχή της Ακρόπολης, η Ρηγίλλης, το Κολωνάκι, το Θησείο και το Καλλιμάρμαρο συμπληρώνουν τις περιοχές όπου οι τιμές κινούνται πάνω από τα 12 ευρώ το τ.μ., ενώ οι περιοχές της Κυψέλης και του Κεραμεικού που παλιότερα θεωρούνταν φτηνές παρουσιάζουν αύξηση 17 % και 27 % αντίστοιχα, ξεπερνώντας τα 10 ευρώ ανά τ.μ..

​

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Η σχέση μεταξύ της αύξησης των τιμών και της ανάπτυξης του Airbnb δεν είναι άμεση αλλά εξαρτάται από τον λόγο των καταχωρίσεων Airbnb προς αυτόν των ενοικιαστηρίων. Αυτό σημαίνει ότι μπορεί σε απόλυτους αριθμούς και ποσοστιαία, οι μεγαλύτερες αυξήσεις ενοικίων να μην συμπίπτουν με τις περιοχές που έχουν τις μεγαλύτερες αυξήσεις καταχωρίσεων στο Airbnb αλλά να σχετίζονται με τα διαθέσιμα διαμερίσματα προς ενοικίαση, δηλαδή από τον λόγο Airbnb προς ενοικιαστήρια. Στις περιοχές όπου η αντιστοιχία αυτή έχει αυξηθεί, κάνοντας δυσεύρετα τα διαμερίσματα προς ενοικίαση, παρατηρούνται και αυξήσεις στις τιμές των ενοικίων. Με εξαίρεση κάποιες περιοχές όπως το Γκάζι, όπου η αύξηση των τιμών δεν φαίνεται να οφείλεται στην ανάπτυξη του Airbnb και που τα διαθέσιμα ενοικιαστήρια είναι πολύ λίγα, καθώς και την περιοχή της Κυψέλης όπου η κατακόρυφη αύξηση της αναλογίας Airbnb προς ενοικιαστήρια δεν συνοδεύτηκε από την ανάλογη αύξηση των τιμών (27 %), στις υπόλοιπες περιοχές φαίνεται να υπάρχει άμεση συσχέτιση μεταξύ των δυο παραμέτρων. Αντίστοιχα φαίνεται ότι η αύξηση αυτού του λόγου επηρεάζει και τη διαφορά των τιμών ανά τ.μ..

 

Ένα άλλο στοιχείο που διαφαίνεται από την ανάλυσή μας είναι η ισχυρή σχέση μεταξύ της πυκνότητας του Airbnb και των τιμών ανά τ.μ.. Ιδιαίτερα το Κουκάκι, το οποίο δεν ανήκε στις ακριβές γειτονιές της Αθήνας όπως: η Πλάκα, το Κολωνάκι, η Ρηγίλλης και η Ακρόπολη έχει αναχθεί σε 2η πιο ακριβή περιοχή. Το γεγονός αυτό συνδέεται άμεσα με την ανάπτυξη του Airbnb είτε αυτό εκφράζεται ως σχέση μεταξύ Airbnb και διαθέσιμων ενοικιαστηρίων είτε ως πυκνότητα διαμερισμάτων Airbnb στην γειτονιά.