Η περίπτωση των Πετραλώνων

Σημειώσεις

1. Στην Αττική η πτώση έφτασε 12-13%. τη χρονιά 2013 σε σχέση με το 2012 και 3% έως 8% το 2014 σε σχέση με το 2013.

2. Η εγκατάσταση του εργοστασίου παραγωγής φωταερίου (Γκάζι) και του σιδηροδρομικού σταθμού του Θησείου το 1869, καθώς και οι δραστηριότητες που αναπτύσσονται γύρω από αυτόν (αμαξοποιεία, ξυλουργεία, εργαστήρια μετάλλου κ.τ.λ.) φαίνεται να αποτελούν την αφετηρία για την επέκταση της παραγωγικής ζώνης στα δυτικά. Το γεγονός αυτό είχε ως αποτέλεσμα την αποκρυστάλλωση της διχοτομίας μεταξύ «καλών» αστικών ζωνών στα ανατολικά και «λαϊκών» συνοικιών στα δυτικά της πόλης (Αγρια-ντώνη, 1995).

3. ΦΕΚ 53Δ/75 και 855Δ/95 για τα ύψη, ΦΕΚ 312Δ/78 για τους συντελεστές δόμησης. Βλέπε και στις σελίδες 43-44 του περιοδικού.

4. (ΦΕΚ 567/79).

5. Μια «ιδιαίτερη οπτική και κοινωνική συνοχή» (Μαρτινίδης, 1986).

6. Στοιχεία από την ΔΔ «Η Μελέτη της Πόλης μέσα από την Έμφυλη Διάσταση της Καθημερινότητας», Σταυρούλα (Ρούλη) Λυκογιάννη, Σχολή αρχιτεκτόνων μηχανικών, ΕΜΠ, 2005 και από συνεντεύξεις στο πλαίσιο της έρευνας του περιοδικού.

7. Στοιχεία από συνεντεύξεις στο πλαίσιο της έρευνας του περιοδικού

8. «Από την Τριών Ιεραρχών μέχρι και τη Δημοφώντος τα ενοίκια ανέβηκαν (σχεδόν απίθανο να βρεις δυάρι κάτω από €400), ενώ η οδός Τρώων εξελίχθηκε σε φιλέτο». www.athensvoice.gr/archives/stasi-petralona.

9. Στοιχεία από συνεντεύξεις στα πλαίσια της έρευνας του περιοδικού.

10. «Βόλτα στα Πετράλωνα», 27.03.2013 www.athensvoice.gr/archives/petralona-koykaki-live.

11. Κάτοικοι της περιοχής θα προσπαθήσουν να βάλουν και ένα φρένο στην μετατροπή της περιοχής σε διασκεδαστήριο, μέσω αγώνων τόσο το 2009 όσο και το 2013. Βλέπε επιπλέον στη σελίδα 38.

Σε μία περίοδο οικονομικής κρίσης όπου οι αξίες της γης, οι τιμές των ενοικίων πέφτουν ως άμεσα συνδεόμενες με την αγοραστική δύναμη της ελληνικής οικονομίας, στην περιοχή των Πετραλώνων παρατηρείται μια σχετική αναντιστοιχία. Οι τιμές των ενοικίων μέσα στην δεκαετία 2005-2016 παρουσίασαν διαφορετική –σε σχέση με την γενική– εικόνα των ενοικίων, ενώ και σήμερα παραμένουν σχετικά υψηλές, όταν στην υπόλοιπη Αττική πέφτουν. [1] Τί είναι αυτό που κρατάει την αξία της περιοχής ψηλά και τι ανέβασε την αξία της σε μία περίοδο γενικής υποχώρησης των τιμών των ενοικίων;

Η περιοχή των Πετραλώνων είναι μια περιοχή κατοικίας που χωρίζεται σε ανατολικό και δυτικό τμήμα από τις γραμμές του τραίνου, ενώ η γειτνίαση της με τον λόφο του Φιλοπάππου έχει επηρεάσει σημαντικά της εξέλιξη της. Ιστορικά έχει αναπτυχθεί ως μια περιοχή προσφύγων και εργατόκοσμου και εντάσσεται στο λεγόμενο δυτικό άξονα της πόλης. [2] Η εγγύτητα αυτή με το λόφο και η επαφή με τον ευρύτερο αρχαιολογικό χώρο της Ακρόπολης, επέδρασαν στο συντελεστή δόμησης και στα επιτρεπόμενα ύψη, τα οποία και μειώνονται σταδιακά όσο οι δρόμοι είναι πιο κοντά στο λόφο (φωτ. σελ. 30). [3] Ιδιαίτερα, τμήματα στην περιοχή γύρω από το λόφο είναι χαρακτηρισμένα ως περιοχές αμιγούς κατοικίας και αποτελούν τμήματα του ιστορικού κέντρου. [4] Αυτοί οι περιορισμοί είχαν ως αποτέλεσμα πολλές από τις παλιές λαϊκές κατοικίες με τις χαρακτηριστικές τους αυλές,να διατηρηθούν στην περιοχή πέριξ του λόφου, καθώς δεν προσφέρανε τις ίδιες δυνατότητες εκμετάλλευσης μέσω αντιπαροχής την περίοδο των δεκαετιών του ’60 και ’70 όπως άλλα σημεία στη γειτονιά, είτε στα Άνω είτε στα Κάτω Πετράλωνα. Αυτή η συνθήκη διατήρησης ενός μεγάλου αριθμού του οικιστικού αποθέματος και οι περιορισμένες δυνατότητες φυγής στα προάστια, δημιούργησε τις προϋποθέσεις για την ανάπτυξη και διατήρηση σταθερών σχέσεων και προσωπικών επαφών, [5] στοιχείο που χαρακτηρίζει τη γειτονιά των Πετραλώνων από άλλες περιοχές του κέντρου της Αθήνας. Παράλληλα η περιοχή διατήρησε σε ένα βαθμό και την πρόσμιξη χρήσεων, με εξαίρεση την αποβιομηχάνιση του ευρύτερου άξονα της Πειραιώς.

Τα Πετράλωνα σε γενικές γραμμές στην υπόλοιπη έκτασή τους πέραν του λόφου, θα ακολουθήσουν τις τάσεις ανάπτυξης της υπόλοιπης Αθήνας. Έτσι τη δεκαετία του ’90 η αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας ενέτεινε τις τάσεις φυγής των μικροαστικών στρωμάτων προς τα προάστια, ενώ ταυτόχρονα παρατηρείται η έλευση μεταναστών και  φοιτητών στην περιοχή. [6] Πολλές μονοκατοικίες κατεδαφίζονται και κτίζονται πολυκατοικίες, ειδικά στα Κάτω Πετράλωνα, ενώ τα καφενεία και τα σουβλατζίδικα της περιοχής γίνονται στέκια οικοδόμων μεταναστών εργατών. [7]

Την περίοδο των μεγάλων επεμβάσεων γίνονται στην ευρύτερη περιοχή διάφορες αναπλάσεις και πεζοδρομήσεις από το κράτος και τον δήμο, που θα επηρεάσουν τον χαρακτήρα της γειτονιάς. Η πεζοδρόμηση της Αποστόλου Παύλου καθώς και οι πεζοδρομήσεις στην περιοχή του Θησείου το 2001, η πεζοδρόμηση της Τρώων, η κατεδάφιση της Κορεάτικης Αγοράς και η δημιουργία του πάρκου σε σύνδεση με την πεζοδρόμηση της Ερμού, το 2005, συνδέουν την περιοχή με το ευρύτερο «δίκτυο δημόσιου χώρου» του κέντρου της πόλης.

Αυτές οι επεμβάσεις, ο κορεσμός του Θησείου (για τον οποίο θα γράψουμε σε ένα από τα επόμενα τεύχη του περιοδικού, ως συνέχεια της έρευνάς μας) και η «άφιξη» κάποιων μαγαζιών από άλλες περιοχές, δημιουργούν μια τάση που θα φέρει τα Πετράλωνα στο προσκήνιο του «αθηναϊκού lifestyle» και στις σελίδες των free press πόλης. Σε αυτή τη φάση τα μαγαζιά ανοίγουν σαν τα μανιτάρια, η αστική κουλτούρα που τα συνοδεύει φέρνει τις νέες τάσεις (νεοταβέρνες, μεζεδοπωλεία, κ.α.), τα αφιερώματα για την γραφική ατμόσφαιρα των Πετραλώνων (Άνω Πετράλωνα «Μικρό Παρίσι»,) πληθαίνουν και το πολιτιστικό κεφάλαιο της περιοχής αυξάνεται. Ο άξονας Τρώων-Μερκούρη λειτουργεί ως ο πόλος έλξης με πεδίο αναφοράς όλη τη γειτονιά, καθώς το παλιό οικιστικό απόθεμα, τα νεοκλασσικά και οι αυλές, αποτελούν το νούμερο ένα ντεκόρ για την ανάπτυξη της πολιτιστικής αξίας της περιοχής. Τα δημοσιεύματα και αφιερώματα των free press περιοδικών για την περιοχή στο διάστημα 2008-2013 πολλαπλασιάζονται, εντάσσοντας στην ατμόσφαιρα των Πετραλώνων εκτός των μαγαζιών, κουρεία, βιβλιοπωλεία, νεο-μπακάλικα, ακόμα και αυτοργανωμένους χώρους, στην προσπάθεια να αναδείξουν τον χαρακτήρα της εγγύτητας και της συνοχής και να δημιουργήσουν την εικόνα μίας διαφορετικής εναλλακτικής καθημερινότητας.

Αυτό το ενδιαφέρον των διαφόρων μέσων που διαμεσολαβούν τις τάσεις ανάπτυξης των περιοχών, δημιουργεί και μία ζήτηση για κατοίκηση στην περιοχή, απευθυνόμενο σε ένα κοινό 25-40 ετών, νεανικό που έλκεται ακριβώς από το πολιτιστικό κεφάλαιο της περιοχής. Αυτό αποτυπώνεται στις τιμές των ενοικίων οι οποίες αυξάνονται σταδιακά [8] ενώ και η οικοδομική δραστηριότητα εν μέσω κρίσης διατηρείται. Οι αξίες των ενοικίων ανεβαίνουν ακόμα και στα Κάτω Πετράλωνα, παρότι δεν παρουσιάζουν τα ίδια χαρακτηριστικά, καθώς αποτελούν μια δεύτερη φτηνότερη και πιο προσβάσιμη επιλογή σε σχέση με τα Άνω. [9]

Σε μία συνέντευξη στο περιοδικό Athens Voice αποτυπώνονται οι παράγοντες που διαμόρφωσαν στην ανάπτυξη της περιοχής: «Ο Βασίλης Αξαρλής, γέννημα-θρέμμα της περιοχής και διευθυντής του μεσιτικού γραφείου ΕΛΛΗ.ΚΑ. (ellika.gr) τοποθετεί την έκρηξη στο ενδιαφέρον για την περιοχή την τριετία 2005-08. “Συντέλεσαν πολλοί παράγο-ντες: τα σύνορα με τις πάντα ελκυστικές περιοχές του Φιλοπάππου και του Θησείου, το καλό δίκτυο αστικών συγκοινωνιών (λεωφορεία - ηλεκτρικός), η ενοποίηση των αρχαιολογικών χώρων που μετατόπισε το ενδιαφέρον στα πέριξ τους και βέβαια η ταυτόχρονη εμπορική εκμετάλλευση, κυρίως στο χώρο της εστίασης. Έφτασε κάποια στιγμή το καλό κομμάτι της περιοχής να πωλείται € 3.000/ ενοικιάζεται € 8-10 το τετραγωνικό μέτρο. Συνέρευσε κυρίως μεσοαστικός κόσμος και νέοι άνθρωποι, όντως αρκετά συχνά με καλλιτεχνική ιδιότητα και διάθεση, π.χ. ηθοποιοί, ζωγράφοι κ.λπ.”. Και μετά που ήρθε η κρίση; “Προφανώς επηρεάστηκε η αγορά της περιοχής, αλλά εμφανίζοντας μικρότερο ποσοστό πτώσης σε σχέση με αλλού. Ενδεικτικά, σήμερα –πάντα στο φιλέτο από τη Δημοφώντος και πάνω– πωλείται € 2.000-2.200 το τ.μ. και το ενοίκιο έπεσε στα € 5-6 αντίστοιχα. Πάντως, είναι από τις ελάχιστες γειτονιές που χτίζονται πολυκατοικίες, ακόμα βλέπεις νεόδμητα”». [10]
Η ζήτηση αυτή θα κάνει μια καμπή από το 2013 και μετά, και η συνεχής ανάπτυξη νέων μαγαζιών φρενάρει. [11] Τα μαγαζιά πέρα από την Τρώων εξαπλώνονται και σε τριγύρω δρόμους, ιδιαίτερα σε παλιά κτίρια αλλά ακόμα και σε ισόγεια πολυκατοικιών. Παράλληλα εμφανίζο-νται άλλες περιοχές, από το γειτονικό Κουκάκι μέχρι και την πλατεία Βαρνάβα στο Παγκράτι, που διεκδικούν μερίδιο από την ίδια αγορά. Η περιοχή έχει αποκτήσει brand name που συνδυάζει διασκέδαση με ωραία ατμόσφαιρα για κατοίκηση.

Η ζήτηση όμως αυτή δεν θα επιφέρει ολοκληρωτική αλλαγή στην περιοχή, και δεν θα αναπτυχθεί η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικία, που παρατηρήθηκε στην περιοχή του Κεραμεικού και του Γκαζιού. Μία δραστηριότητα που αναμόρφωσε ολοκληρωτικά τα χαρακτηριστικά αυτών των περιοχών αντικαθιστώντας τα υφιστάμενα κτίρια με νέα, και εκτοπίζοντας κομμάτια του πληθυσμού τους. Παρότι τα χαρακτηριστικά της διαδικασίας αλλαγής των περιοχών είναι παρόμοια, το περιθώριο κέρδους στα Πετράλωνα υπήρξε περιορισμένο λόγω του φτηνού κτιριακού αποθέματος, των περιορισμών στη δόμηση στο «φιλέτο» της περιοχής, της έλλειψης κενών οικοπέδων και της διαχρονικής παρουσίας σχέσεων και συνοχής στην περιοχή (λόγω ιδιοκατοίκησης σε μεγάλο μέρος της). Σημα-ντικό ρόλο φυσικά πέραν του περιθώριου κέρδους έπαιξε η κρίση στην κτηματομεσητική αγορά. Έτσι αν και αναπτύχθηκε ο μηχανισμός –που θα περιγράφαμε ως κομμάτι της διαδικασίας του gentrification– αναβάθμισης της εικόνας της περιοχής με στόχο την αύξηση της αξίας της γης και άρα των δυνατοτήτων εκμετάλλευσής της, η κίνηση της αγοράς προσανατολίστηκε κυρίως στην ενοικίαση καταστημάτων και κατοικιών, και στην ανακαίνιση του υφιστάμενου αποθέματος. Παρόλα αυτά εμφανίζονται στοχευμένες επεμβάσεις με υψηλού κόστους κατασκευές κατοικιών έως 3 ορόφους στην ζώνη γύρω από του Φιλοπάππου τα τελευταία χρόνια παρά την γενική καταβαράθρωση της οικοδομικής δραστηριότητας. Εκτός του περιορισμού ύψους και άρα και κέρδους, σημαντικό ρόλο αποθάρρυνσης επένδυσης σε νέες κατοικίες είναι οι ευρύτεροι περιορισμοί τόσο για την κατασκευή όσο και για την κατεδάφιση του παλιού κτιριακού αποθέματος. Ενδεχόμενες απορυθμίσεις ή διευκολύνσεις που βλέπουμε να προσπαθούν να εισαχθούν για άλλες περιοχές του κέντρου μπορεί να οδηγήσουν σε ενίσχυση αυτής μικρής τάσης. Η αδυναμία συντήρησης ή και ενοικίασης των παλαιωμένων κτιρίων που χαρακτηρίζει ευρύτερες περιοχές γύρω από το λόφο, μπορεί να αποτελέσει εφαλτήριο για μια συνολικότερη αλλαγή και ανακατασκευή της ταυτότητας των Πετραλώνων.


Μικρές μετατοπίσεις σε σύνθετο τοπίο

Αυτό που παρατηρείται στον μετασχηματισμό των διάφορων περιοχών του κέντρου, συμπεριλαμ- βανομένων και των Πετραλώνων, είναι ένας μηχανισμός που αλλάζει τον χαρακτήρα των περιοχών και που δημιουργεί πιέσεις στην αγορά της κατοικίας είτε αντικαθιστώντας το οικιστικό απόθεμα και εκτοπίζοντας μερίδα των κατοίκων είτε επηρεάζοντας τα ενοίκια ασκώντας πιέσεις στα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα. Αυτός ο μηχανισμός είναι συνυφασμένος τόσο με την ανάπτυξη του πολιτιστικού κεφαλαίου όσο και με τη βιομηχανία της διασκέδασης. Ενίοτε μάλιστα θα χρησιμοποιήσει και κατασταλτικούς μηχανισμούς για να πετύχει τις αλλαγές που επιθυμεί πιέζοντας περαιτέρω τα κοινωνικά στρώματα που θεωρούνται ανεπιθύμητα στο νέο χαρακτήρα των περιοχών αυτών.

Αυτή η διαδικασία δεν συντελείται από ένα φορέα ή ένα διακριτό σύνολο φορέων, αλλά από διάφορες φαινομενικά ασύνδετες κινήσεις φορέων, επιχειρηματιών, μικροϊδιοκτητών, που συνθέτουν ένα πλέγμα κάποιες φορές με κοινή συνισταμένη την αναβάθμιση και ανάπτυξη των περιοχών του κέντρου, κάποιες φορές βάζοντας μπροστά τα ιδιοτελή συμφέροντά τους. Μικρές κινήσεις, από το άνοιγμα ενός μπαρ, ενός καλλιτεχνικού γραφείου, ενός στούντιο χορού ή γιόγκα ή ενός εκθεσιακού χώρου ως ένα αφιέρωμα σε ένα περιοδικό, που δεν αποτελούν από μόνες τους μια διακριτή ενέργεια με συγκεκριμένο σκοπό, όταν εντάσσονται σε ένα συγκεκριμένο χωροχρονικό πλαίσιο όπως αυτό που περιγράφεται παραπάνω, συμβάλλουν στην κατεύθυνση του gentrification μεταλλάσσοντας καταρχάς τον χαρακτήρα της περιοχής όπου εντάσσονται. Το αν θα προχωρήσει αυτή η μετάλλαξη ως το βαθμό του ξεριζωμού κατοίκων και στην εκ βάθρων αλλαγή μιας περιοχής εξαρτάται και από πολλούς άλλους παράγοντες όπως είδαμε και παραπάνω.

Η αναγνώριση όμως αυτής της δυναμικής των μικρών κινήσεων, έχει σημασία στην αποδόμηση φαινομένων τύπου gentrification, καθώς αναδεικνύει τα ορατά σημεία μιας αόρατης και πολυσύνθετης διαδικασίας. Μας θέτει ως κατοίκους τα εργαλεία να κατανοήσουμε πότε μια διαδικασία που λανσάρεται ως αναβάθμιση μπορεί να συμβάλει ουσιαστικά στην υποτίμηση των ζωών μας μέσα στο χρηματιστήριο των αξιών της μητρόπολης.